THỜI HẠN VÀ HẠN ĐIỀN–NHỮNG THÚC GIỤC TỪ THỰC TẾ

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

Ở các nước phát triển đều không có thời hạn và hạn điền đối với đất nông nghiệp. Nông dân được tạo điều kiện hết mức để ổn định sản xuất, khuyến khích đầu tư dài hạn theo chiều sâu, con em nông dân được tạo điều kiện học tập nghiên cứu để sau đó quay trở về nông thôn, đồng ruộng tiếp tục làm nghề nông. Con em họ thường theo truyền thống gia đình, không ly nông ly hương chạy vào đô thị.

Những nước có nền nông nghiệp phát triển đã tạo cho người nông dân sự yên tâm với nghề nông, có được thu nhập cao từ nghề nông và con em họ vẫn tiếp tục chí thú với nghề nông. Trong khi ở nước ta, con em nông dân mà giỏi giang một chút là chạy vào đô thị để tìm kiếm cơ hội thu nhập cao, không bao giờ muốn quay về đồng ruộng.

Những người làm nông nghiệp là cha là mẹ cũng khuyến khích con em họ quay lưng lại với nghề nông để tránh cuộc sống lam lũ. Chúng ta luôn luôn làm cho “tam nông” bị hẫng hụt mà cái hẫng hụt đầu tiên là về nhân lực – cái hụt khó bù đắp nhất.

Câu chuyện một nông dân có 500ha ruộng mà 70-80% số đó phải nhờ người khác đứng tên, hay thời hạn năm 2013, tức 20 năm từ khi thực hiện giao đất nông nghiệp theo nghị định 64/1993, Nhà nước có thu hồi ruộng đất để chia lại hay không… đang cho thấy những thực tiễn nóng bỏng trong lĩnh vực nông nghiệp, thúc giục một sự quyết đáp rõ ràng.

Đất đai luôn luôn là vấn đề lớn đối với phát triển nông nghiệp, nông thôn và nông dân, nhất là ở các nước đang phát triển với kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng cao, dân sống bằng nghề nông còn nhiều. Ngày nay, các nước phát triển cao cũng đặt mối quan tâm lớn vào khu vực nông nghiệp và nông thôn với ý nghĩa bảo đảm an ninh lương thực và giải quyết vấn đề môi trường.

Nhìn xa hơn, khi tài nguyên hóa thạch cạn kiệt, loài người sẽ phải tìm kiếm nhiên liệu, nguyên liệu từ nông sản để tiếp tục phát triển.

NGHIÊN CỨU THỰC TIỄN PHÁP LÝ: TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN VẢI

NGUYỄN THU PHƯƠNG (Sưu tầm)

Nguyên đơn: Công ty May Xuất khẩu Việt Nam ( Người mua )
Bị đơn: Công ty Hàn Quốc ( Người bán )

CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP:

- Mua hàng theo mẫu;
- Giá trị pháp lý của mẫu hàng;
- Nghĩa vụ cung cấp mẫu hàng;
- Giá trị pháp lý của chứng thư giám định.

TÓM TẮT VỤ VIỆC:

Nguyên đơn và Bị đơn ký hai Hợp đồng mua vải. Trong các điều khoản của Hợp đồng, đáng lưu ý có các điều khoản sau:
- Chất lượng của hàng hóa sẽ dựa theo mẫu LABDIP ( Điều 2 Hợp đồng );
- Giám định trước khi gửi hàng do nhà sản xuất thực hiện là cuối cùng và có giá trị pháp lý ràng buộc hai bên ( Điều 7 Hợp đồng ).
Sau khi nhận hàng của Bị đơn, Nguyên đơn đã chuyển số vải cho một đơn vị gia công hàng của Nguyên đơn để kiểm tra chất lượng trước khi đưa vào gia công.Tuy nhiên, do lỗi vải quá nhiều nên đơn vị gia công đã từ chối nhận vải của Nguyên đơn. Nguyên đơn đã mời đại diện của Bị đơn là ông A (Trưởng văn phòng đại diện của Bị đơn ) đến kiểm tra chất lượng vải. Sau khi kiểm tra vải đại diện Bị đơn đồng ý để Nguyên đơn mời Công ty X giám định chất lượng vải của Hợp đồng. Sau đó, Nguyên đơn nhận được kết quả giám định của Công ty X với nội dung “toàn bộ lô hàng không sử dụng được trong công nghệ cắt may công nhiệp hàng loạt”.
Do hai bên không giải quyết được tranh chấp về chất lượng nên Nguyên đơn khởi kiện Bị đơn ra Trọng tài, yêu cầu Bị đơn hoàn trả lại cho Nguyên đơn 44.089,2USD gồm các khoản sau:

- Trị giá Hợp đồng : 31.669,2USD
- Chi phí nhận hàng : 300USD
- Lãi suất đến ngày khởi kiện : 675,61USD
- Tiền phạt mà Nguyên đơn bị khách hàng phạt do không có hàng để giao : 11.445USD.

CÔNG DÂN DANH DỰ CỦA HOÀNG SA HAY CÔNG DÂN HOÀNG SA ?

TS. NGUYỄN THỊ HẢI VÂN

Tiếp theo các bài báo do Tuổi Trẻ phát hành, dư luận đang sôi nổi bàn về việc trở thành “công dân danh dự của Hoàng Sa”. Trong niềm vui, sự háo hức bày tỏ lòng yêu nước đối với mảnh đất ruột thịt vẫn còn đang bị tạm chiếm trái phép, thiết nghĩ cũng nên bình tĩnh bàn thêm về thuật ngữ “công dân danh dự của Hoàng Sa” để sử dụng một cách chính danh thuật ngữ đó tránh mọi cách nói xuyên tạc có thể xảy ra.

Theo quan sát thì trên thế giới vẫn tồn tại ba loại công dân danh dự. Công dân danh dự toàn cầu, công dân danh dự quốc gia và công dân danh dự của thành phố. Thứ nhất, “công dân danh dự toàn cầu” phải là người đặt quyền lợi quốc tế lên trên quyền lợi quốc gia. Thứ hai, “công dân danh dự của quốc gia”, ở các nước phương Tây, việc phong tặng danh hiệu vẫn thường xảy ra để vinh danh hay bày tỏ lòng tri ân với những người có những hoạt động vì lợi ích của xã hội nói chung. Ở Hoa Kỳ, theo yêu cầu của Nghị viện, Tổng thống có thể trao danh hiệu Công dân danh dự của Hoa Kỳ cho một người không phải là công dân của Hoa Kỳ. Đây là một đặc ân cho đến nay chỉ được Hoa Kỳ thực hiện 7 lần trong đó 5 lần là truy tặng. Còn ở Canada Thống đốc bang, với sự cho phép của Nghị viện, có quyền trao tặng danh hiệu công dân danh dự cho người có phẩm chất xứng đáng. Tính đến năm 2009 Canada chỉ có 5 công dân danh dự quốc gia.

Về “công dân danh dự của thành phố”, trên thực tế chưa có một định nghĩa chính thức mang tính hàn lâm đủ rõ ràng và cụ thể về thuật ngữ “công dân danh dự”. Do vậy, công dân danh dự của thành phố thông thường theo các tiêu chí riêng của từng thành phố. Tuy nhiên, những chuẩn mực chung thường thấy là công dân đó có thể cư trú hoặc không tại thành phố đó, phải có những phẩm chất đạo đức hoặc có những thành tích thể thao nổi bậc, hoặc can đảm hiếm có hoặc có sự cống hiến tận tuỵ nhất định cho thành phố, v.v… Nói một cách khác, danh hiệu công dân danh dự của thành phố được trao cho người đạt một mức độ phẩm chất nhất định và được cộng đồng ghi nhận, tri ân. Việc công nhận phẩm chất phải ở phạm vi rộng tức là có sự công nhận của cư dân của thành phố và cư dân khác ngoài thành phố đó.

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO ĐƯỢC XÁC ĐỊNH LÀ DI SẢN THỪA KẾ?

NGUYỄN THANH HẢI – Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội

Một trong những di sản là đối tượng tranh chấp nhiều về thừa kế đó là “quyền sử dụng đất”. Vì quyền sử dụng đất được xem là loại di sản mới và đặc biệt hơn so với các loại di sản khác, nên kéo theo đó là cách giải quyết cũng theo một cơ chế riêng. Gần đây, một số văn bản pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (sau đây xin gọi tắt là Nghị quyết số 02) đã khẳng định rõ và ghi nhận “quyền sử dụng đất” là di sản thừa kế. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các vụ kiện đòi chia thừa kế về quyền sử dụng đất đã nảy sinh các ý kiến khác nhau về nhận thức quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Trong phạm vi bài viết này, xin bàn thêm cùng bạn đọc về vấn đề nêu trên thông qua một số ví dụ cụ thể sau:

Ví dụ 1: Ông bà A – B sinh được 2 người con là C và D. Sinh thời ông bà A – B có tạo lập được 1 mảnh đất có diện tích là 500m2. Năm 1989, anh C đứng tên kê khai mang tên anh. Năm 2000, ông bà A – B đều qua đời. Tháng 6/2005, anh D có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án chia thừa kế quyền sử dụng 500m2 đất trên do bố mẹ để lại.

Về việc giải quyết vụ việc nêu trên còn có các ý kiến khác nhau:

* ý kiến thứ nhất cho rằng, việc ông D khởi kiện yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng 500m2 đất do bố mẹ để lại là không được chấp nhận vì 500m2 đất không phải di sản thừa kế, bởi lẽ:

- Tại tiểu mục 1.1 và 1.2 Mục 1 Phần II Nghị quyết số 02 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, hướng dẫn về việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

+ Tiểu mục 1.1: “Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản”.

VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA VIỆN CÔNG TỐ HOA KỲ, VIỆN CÔNG TỐ NHẬT BẢN, VIỆN CÔNG TỐ CỘNG HÒA INDONESIA TRONG TỐ TỤNG DÂN SỰ

TS. NGUYỄN NGỌC KHÁNH – Viện Kiểm sát nhân dân tối cáo

1. Vị trí, vai trò cơ quan Công tố Hoa Kỳ trong tố tụng dân sự   

Tại Hoa Kỳ, hai hệ thống cơ quan Công tố liên bang và các tiểu bang gần như độc lập tách rời nhau trong đó có sự phân định các lĩnh vực (bao gồm cả hình sự và dân sự) thuộc thẩm quyền liên bang và thuộc thẩm quyền tiểu bang. Thông thường, thẩm quyền tiểu bang chỉ giới hạn đối với các vụ việc dân sự xảy ra trên địa bàn lãnh thổ của bang (nếu xảy ra trên lãnh thổ nhiều bang thì phải có sự phối hợp hoạt động giữa các Văn phòng Tổng Chưởng lý tiểu bang). Thẩm quyền liên bang thì mở rộng đối với các vụ việc dân sự xảy ra trên bình diện rộng hoặc trên phạm vi toàn liên bang. Sự kết hợp cả hai thẩm quyền này tạo nên vị trí, vai trò tổng thể của cơ quan Công tố Hoa Kỳ trong tố tụng dân sự. Vị trí, vai trò tổng thể của cơ quan Công tố Hoa Kỳ trong tố tụng dân sự được thể hiện tập trung và rõ nét thông qua chức năng đại diện cho Hợp chủng quốc Hoa Kỳ hay Chính phủ Hoa Kỳ, cũng như cho các cơ quan hành pháp liên bang, các cơ quan hành pháp tiểu bang trong các khiếu kiện dân sự nếu các đối tượng này là một bên tham gia tranh chấp (với tư cách là nguyên đơn hoặc với tư cách là bị đơn); và trong những trường hợp này, các Công tố viên tham gia tố tụng có vị trí như một bên đương sự. Các loại khiếu kiện dân sự mà cơ quan Công tố Hoa Kỳ có thể tham gia tương đối đa dạng và phong phú, chủ yếu bao gồm:     

Thứ nhất, đại diện và trực tiếp bảo vệ lợi ích cho Hợp chủng quốc Hoa Kỳ hay Chính phủ Hoa Kỳ, cũng như cho các cơ quan hành pháp khác trong các vụ kiện dân sự mà các đối tượng này là một bên tham gia tranh chấp (cả trong nước cũng như tại Toà án nước ngoài).

Trong vụ United States chống HCA (Tổ hợp dịch vụ y tế), Văn phòng Tổng Chưởng lý Hoa Kỳ thay mặt Chính phủ Hoa Kỳ cáo buộc và khởi kiện dân sự HCA vì đã lừa dối Chính phủ thông qua việc ghi hoá đơn gian dối và ghi tăng các chi phí bệnh viện đối với các hợp đồng ký với Chính phủ về bảo hiểm y tế và chăm sóc sức khoẻ tại các phòng điều trị nội, ngoại trú và về các dịch vụ chăm sóc tại nhà, qua đó đòi được hàng trăm triệu đô la cho Chính phủ.

MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT TỪ GÓC ĐỘ VỤ CƯỠNG CHẾ THU HỒI ĐẤT Ở TIÊN LÃNG, HẢI PHÒNG

Civillawinfor lược trích từ bài viết của tác giả Nam Phong và đặt tiêu đề, thay đổi kết cấu bài viết. Hy vọng nhận được sự thông cảm từ tác giả và Báo Giáo dục Việt Nam

LS. NGÔ NGỌC TRAI

Quay trở lại vụ việc của ông Đoàn Văn Vươn

Thực chất của sự việc này chính là việc chính quyền huyện Tiên Lãng tiến hành cưỡng chế thu hồi đất trong khi ông Vươn đang chờ đợi quyết định giải quyết công tâm khách quan của cơ quan thứ ba là tòa án. Có thông tin cho thấy phía chính quyền địa phương đã tiến hành thương lượng với gia đình anh Vươn để anh Vươn rút đơn kiện thì sẽ tiếp tục cho thuê đất nhưng sau đó lại tiến hành cưỡng chế, thu hồi diện tích hồ ao chưa hết hợp đồng. Đây chính là sự cộng hưởng của việc áp dụng các quy định chứa đựng sự bất bình đẳng giữa người bị thu hồi đất và cơ quan thu hồi và sự thiếu công tâm trách nhiệm của cán bộ chính quyền.

Có thông tin cho rằng căn nhà hai tầng của ông Vươn bị cưỡng chế nằm ngoài diện tích đất thu hồi, nhưng vẫn bị san phẳng với lý do là nơi ẩn nấp của người chống đối. Đây là luận điểm bao biện của chính quyền huyện Tiên Lãng bởi nếu xác định căn nhà đó nằm ngoài diện tích đất thu hồi thì đó là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của công dân, được bảo vệ chống lại mọi sự xâm phạm.

Trong trường hợp khác, nếu anh Đoàn Văn Vươn cố thủ trong tòa nhà Keangnam và dùng súng bắn ra ngoài thì chính quyền cũng cho san phẳng tòa nhà hay sao?

Từ những nội dung trên thấy rằng Bộ tài nguyên môi trường cần có trách nhiệm hơn nữa đối với các văn bản soạn thảo trình chính phủ ban hành. Cần soạn thảo ra những văn bản đảm bảo yếu tố khoa học, khách quan, chuẩn xác để giữ được sự công minh, nghiêm minh của luật pháp. Nội dung văn bản soạn thảo cần lường trước điều kiện thực tế áp dụng, nếu thấy cuộc sống phản ánh không phù hợp thì cần tiếp thu sửa đổi ngay. Từ đó các cấp chính quyền như UBND huyện Tiên Lãng sẽ thấy rõ được phạm vi quyền hạn của mình để hành xử có trách nhiệm hơn.

TỔNG HỢP MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT CỘNG HÒA PHÁP VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

NHÀ PHÁP LUẬT VIỆT – PHÁP

Trong khuôn khổ Tọa đàm về sửa đổi Bộ luật dân sự, phần các biện pháp bảo đảm, do Nhà Pháp luật Việt-Pháp tổ chức các ngày 11 và 12 tháng 1 năm 2012, Giáo sư Michel Grimaldi đến từ Đại học Paris II, Cộng hòa Pháp đã có bài trình bày tổng quát về pháp luật thực định của Pháp về các biện pháp bảo đảm. Nhà Pháp luật đang tiến hành bóc băng làm kỷ yếu hội thảo. Dưới đây là tổng hợp một số nội dung chính trong bài trình bày của Giáo sư.

I. Một số vấn đề chung

Triết lý trái quyền và vật quyền trong Bộ luật dân sự

Bộ luật dân sự Pháp được thiết kế dựa trên hai chế định cơ bản là trái quyền và vật quyền. Trái quyền hay còn gọi là quyền đối nhân được hiểu là quyền của một chủ thể đối với một chủ thể khác. Vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là quyền của chủ thể tác động lên một vật.

Các biện pháp bảo đảm cũng được thiết kế theo triết lý trái quyền và vật quyền và được chia thành hai loại là vật quyền bảo đảm và trái quyền bảo đảm. Vật quyền bảo đảm có sức mạnh đặc biệt vì nó tạo ra quyền trực tiếp của chủ nợ có bảo đảm đối với giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm, thể hiện ở quyền theo đuổi và quyền ưu tiên của chủ nợ có bảo đảm. Quyền theo đuổi là quyền truy đòi tài sản bảo đảm dù tài sản đó không còn được con nợ nắm giữ. Quyền ưu tiên là quyền của chủ nợ có bảo đảm được ưu tiên thanh toán trước các chủ nợ không có bảo đảm.

Pháp luật về các biện pháp bảo đảm của Pháp được cải cách căn bản vào năm 2006 và được pháp điển hóa thành quyển IV của Bộ luật dân sự. Tài liệu này đã Nhà Pháp luật dịch và gửi cho Ban soạn thảo, Tổ biên tập Bộ luật dân sự. Tinh thần cơ bản của cải cách này là bảo vệ một cách cân bằng quyền lợi của người có quyền và người có nghĩa vụ.

THỰC TRẠNG BẢO HỘ NHÃN HIỆU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẠC LIÊU

TS. TRẦN VĂN HẢI & CN. HOÀNG LAN PHƯƠNG – Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc gia Hà Nội

Việt Nam gia nhập WTO là một điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp Việt Nam có thể tham gia vào một “sân chơi chung” của thương mại toàn cầu. Trước yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế, các doanh nghiệp Việt Nam không chỉ tập trung vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm, mở rộng quy mô sản xuất mà còn cần khẳng định được uy tín và giá trị của doanh nghiệp mình. Nhãn hiệu đóng góp một phần không nhỏ vào giá trị thương hiệu của chính các doanh nghiệp. Do đó để nâng cao năng lực cạnh tranh, các doanh nghiệp cần phải chú trọng vào việc xây dựng, bảo hộ và phát triển các nhãn hiệu của mình. Để nắm bắt được xu thế chung, các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu (sau đây gọi là “doanh nghiệp Bạc Liêu”) cũng cần phải xây dựng, bảo hộ và phát triển nhãn hiệu của doanh nghiệp để khẳng định được năng lực và vị thế của mình.

1. Tổng quan về việc bảo hộ nhãn hiệu của các doanh nghiệp Bạc Liêu

Theo số liệu do Cục Sở hữu trí tuệ (SHTT) quản lý cập nhật đến ngày 23.09.2011, các doanh nghiệp Bạc Liêu đã có 150 đơn yêu cầu được bảo hộ nhãn hiệu, trong đó có 73 Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu được cấp. Như vậy, tỷ lệ đăng ký thành công của các nhãn hiệu là 48,7%. Với tỷ lệ này có thể thấy rằng Bạc Liêu – một tỉnh thuộc miền Nam có tỷ lệ đăng ký thành công của các nhãn hiệu được bảo hộ/số đơn yêu cầu bảo hộ nhãn hiệu chỉ ở mức trung bình so với các địa phương khác trong cả nước. Chúng tôi chứng minh cho nhận định này bằng việc so sánh tỷ lệ của Bạc Liêu với tỉnh Nghệ An (thuộc miền Trung) và tỉnh Bắc Ninh (thuộc miền Bắc) qua bảng số liệu sau:

	Bạc Liêu	Nghệ An	Bắc Ninh
Số đơn yêu cầu bảo hộ nhãn hiệu	150	480	1358
Số Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu	73	221	712
Tỷ lệ	48,7%	46%	52,4%

Qua bảng số liệu trên ta thấy, tỷ lệ đăng ký thành công của các nhãn hiệu ở Bạc Liêu ở mức trung bình nhưng số lượng đơn yêu cầu bảo hộ nhãn hiệu và nhãn hiệu được bảo hộ của Bạc Liêu còn quá thấp so với 2 tỉnh Nghệ An và Bắc Ninh. Ngay đối với Nghệ An, tuy tỷ lệ đăng ký thành công của các nhãn hiệu chỉ là 46% thấp hơn so với tỷ lệ này ở Bạc Liêu (48,7%) nhưng về số đơn yêu cầu bảo hộ và số nhãn hiệu được bảo hộ ở Nghệ An thì chiếm ưu thế hơn về mặt số lượng. Điều này được minh chứng qua bảng số liệu sau:

ĐỂ THỰC THI NGHIÊM PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

Vụ cưỡng chế, thu hồi đất đai ở Tiên Lãng, Hải Phòng vừa qua làm chúng ta đau lòng. Các hành vi sai trái đều phải bị xử nghiêm theo pháp luật. Việc giải quyết phải đúng với tinh thần của một nhà nước pháp quyền. Nhưng những sai trái về thực thi pháp luật đất đai ở địa phương, cách phản ứng trái pháp luật của người dân ở địa phương đang làm đau đầu chúng ta. Làm gì để hoàn thiện pháp luật đất đai và thực thi nghiêm pháp luật trong thực tế là một việc lớn, nhất là vào thời điểm Quốc hội đang chuẩn bị xem xét thông qua Luật Đất đai mới.

Thời hạn 20 năm sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được quy định tại Luật Đất đai 1993. Luật này cũng có quy định về việc được gia hạn khi sử dụng đất có hiệu quả. Khi Bộ Chính trị tổ chức tổng kết 10 năm thi hành chính sách, pháp luật đất đai vào năm 2001-2002, vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được đưa ra xem xét như một trọng điểm do tính phức tạp của vấn đề đất đai. Khi hết thời hạn mà quy định là sẽ được gia hạn nếu sử dụng đất “có hiệu quả” thì ai là người kết luận về hiệu quả. Như vậy, để được kết luận đất của mình sử dụng có hiệu quả thì người nông dân lại phải “cầu cạnh” tới chính quyền huyện và xã. Nguy cơ tham nhũng sẽ nảy sinh, làm cho người nông dân không yên tâm. Hầu hết ý kiến đều cho rằng pháp luật phải có quy định cụ thể là hết thời hạn thì làm gì.

Lúc đó có hai luồng ý kiến trái chiều nhau. Một luồng là khi hết thời hạn thì chia lại ruộng đất, tức là làm lại cải cách ruộng đất vì lý do có người mới sinh ra, có người đã chết đi, có người không làm nông nghiệp nữa, có người quyết định về quê làm ruộng. Luồng ý kiến thứ hai là kéo dài thời hạn, thậm chí là kéo tới vô hạn để thị trường điều tiết mọi việc tiếp theo. Luồng ý kiến nào cũng có mặt hợp lý và có mặt không hợp lý. Điều khó xử là tỷ lệ hai luồng ý kiến này ngang nhau 50/50. Vấn đề lớn này không quyết định được tại Hội nghị Ban Chấp hàng Trung ương lần thứ 7, Khóa IX khi thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TƯ (2002) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Trên thực tế, các phương tiện thông tin đại chúng đã đưa khá nhiều ý kiến về bất cập của thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hiện nay. Người muốn đầu tư lớn cho nghề nông không dám bỏ tiền ra tích tụ đất đai, đầu tư hạ tầng. Làm lớn mà lâm vào cảnh như gia đình ông Vươn ở Tiên Lãng thì tan nát hết. Sự đau lòng ở Tiên Lãng đã chỉ ra rằng nếu không giải quyết thấu đáo về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp thì không có động lực để giải quyết vấn đề Tam nông.

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ BẰNG PHẦN VỐN GÓP TRONG CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TẠI NGÂN HÀNG

THS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC

Phần vốn góp là tỷ lệ vốn mà chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung của công ty góp vào vốn điều lệ[1]. Đổi lại việc góp vốn, thành viên góp vốn công ty trách nhiệm hữu hạn có quyền tham gia vào đời sống của doanh nghiệp và được chia lợi nhuận của doanh nghiệp. Tại nhiều nước trên thế giới (Anh, Pháp…) phần vốn góp được sử dụng phổ biến như một loại tài sản bảo đảm trong khi đó tại Việt Nam, bên nhận bảo đảm trong đó có các ngân hàng thường không chấp nhận giao dịch bảo đảm này. Phải chăng pháp luật Việt Nam còn chưa quy định về biện pháp bảo đảm này ? Bài viết này sẽ đưa lại một góc nhìn về vấn đề này và đưa ra một số gợi ý cho việc hoàn thiện quy định pháp luật của Việt Nam.

1. Đối tượng của giao dịch bảo đảm

Đối tượng của giao dịch bảo đảm theo Bộ luật dân sự: điều 322 của Bộ luật dân sự công nhận quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp là một loại quyền tài sản được phép dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy định chung của pháp luật thực định, thế chấp là giao dịch bảo đảm được áp dụng đối với các quyền tài sản bởi hai lý do chính. Một là, quyền tài sản nói chung là các tài sản vô hình và do đó không thể chuyển giao về mặt vật chất cho bên nhận bảo đảm nên không thể là đối tượng của cầm cố. Hai là, trong giao dịch bảo đảm có đối tượng là quyền tài sản, bên thế chấp chỉ giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản cho bên nhận thế chấp và trong quá trình thế chấp, bên thế chấp vẫn « nắm giữ » tài sản thế chấp[2] và được thực hiện một số quyền của chủ sở hữu đối với quyền tài sản[3]. Tuy vậy chính việc điều 322 của Bộ luật dân sự quy định về giao dịch bảo đảm có đối tượng là quyền tài sản đối với phần góp vốn trong doanh nghiệp lại dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng chế định này bởi tính chất khá chung chung của khái niệm quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp. Có thể hiểu quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp gồm các quyền mà thành viên góp vốn có được sau khi thực hiện việc góp vốn vào doanh nghiệp được quy định tại điều 41 của Luật doanh nghiệp (quyền biểu quyết thông qua các quyết định của công ty, quyền được chia lợi nhuận, quyền được ưu tiên góp thêm vốn,…). Tuy nhiên khi nhận thế chấp, sẽ chắc chắn hơn đối với ngân hàng khi nhận phần vốn góp tức là nhận thế chấp tài sản góp vốn của một thành viên góp vốn nhất định như tiền Việt Nam, quyền sử dụng đất, ngoại tệ tự do chuyển đổi[4]…hơn là nhận các quyền của thành viên góp vốn vì pháp luật doanh nghiệp không quy định việc định đoạt quyền của thành viên góp vốn mà chỉ quy định việc định đoạt phần vốn góp.

BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KÝ KẾT HIỆP ĐỊNH TƯƠNG TRỢ TƯ PHÁP TRONG LĨNH VỰC DÂN SỰ GIỮA VIỆT NAM VÀ CÁC NƯỚC VÀ SỰ CẦN THIẾT GIA NHẬP HỘI NGHỊ LA HAY VỀ TƯ PHÁP QUỐC TẾ

VỤ HỢP TÁC QUỐC TẾ – BỘ TƯ PHÁP

Phần thứ nhất: Đánh giá tổng quát thực trạng tình hình ký kết các hiệp định tương trợ tư pháp trong lĩnh vực dân sự từ trước tới nay và tác động về mặt kinh tế xã hội và vai trò của điều ước quốc tế về tương trợ tư pháp trong lĩnh vực dân sự

1.1. Tình hình ký kết các hiệp định tương trợ tư pháp trong lĩnh vực dân sự từ trước tới nay

1.1.1.Tình hình ký kết các Hiệp định tương trợ tư pháp song phương

Trước khi Luật Tương trợ tư pháp 2007 được ban hành

Từ năm 1980 đến năm 2007, trong lĩnh vực dân sự và thương mại, Việt Nam đã ký được 15 Hiệp định tương trợ tư pháp và pháp lý về các vấn đề dân sự và hình sự với nước ngoài, chủ yếu là các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa trước đây (tới nay, Hiệp định ký với CHDC Đức đã hết hiệu lực).

Cụ thể là, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992, Việt Nam đã ký được 06 Hiệp định và kể từ khi ban hành Hiến pháp 1992 đến trước khi ban hành Luật Tương trợ tư pháp 2007, Việt Nam ký thêm được 09 Hiệp định Tương trợ tư pháp với các nước.[1]

Nội dung của các Hiệp định được ký trong hai giai đoạn này về cơ bản là giống nhau. Các Hiệp định này đều điều chỉnh một cách tổng thể hai mảng quan hệ, đó là tương trợ tư pháp giữa các cơ quan tư pháp các nước ký kết và phương pháp thống nhất các quy tắc lựa chọn pháp luật áp dụng để giải quyết các xung đột pháp luật và quy tắc xác định thẩm quyền của cơ quan tư pháp trong việc giải quyết các vấn đề dân sự, lao động, hôn nhân gia đình và hình sự, trong một số Hiệp định còn giải quyết cả vấn đề dẫn độ hoặc chuyển giao người bị kết án phạt tù.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 1993-2007, chỉ có những Hiệp định ký kết với nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa trước đây thì nội dung, phạm vi và hình thức Hiệp định không khác nhiều so với các Hiệp định mà Việt Nam đã ký trong giai đoạn trước. Trong giai đoạn này, đã xuất hiện một xu thế mới, đó là nội dung của một số Hiệp định cũng không còn rộng và tương tự như nội dung của các Hiệp định đã ký trong giai đoạn đầy tiên. Cụ thể là, các Hiệp định mà Việt Nam đã ký với Pháp và Trung Quốc có phạm vi nội dung đơn giản hơn, chỉ điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hợp tác tương trợ tư pháp giữa các cơ quan tư pháp của hai nước mà không quy định về vấn đề lựa chọn pháp luật áp dụng để giải quyết các xung đột pháp luật và quy tắc xác định thẩm quyền của cơ quan tư pháp. Đây cũng là xu thế ký kết các Hiệp định tương trợ tư pháp về dân sự và thương mại giữa các nước trong giai đoạn tiếp theo.

BÁO CÁO 2010 CỦA CÁC THAM TÁN THƯƠNG MẠI EU VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ VIỆT NAM (Xuất bản năm 2011)

1. TỔNG QUAN CHUNG

THÀNH TỰU KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2009 VÀ QUÝ I NĂM 2010

Giới thiệu

Năm 2009, Việt Nam đã bước đầu thành công trong việc khắc phục những khó khăn của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, tác động tiêu cực của khủng hoảng mặc dù đã được giảm thiểu một phần bởi sự can thiệp thích hợp của Chính phủ, sẽ còn tiếp tục diễn ra vào năm 2010. Sự bất cân đối của tài khoản quốc gia, lạm phát tái diễn, và thâm hụt thương mại lớn là những thách thức lớn mà đất nước phải đối mặt trong năm 2009 và đầu năm 2010. Cuộc khủng hoảng đã làm bộc lộ những điểm yếu của nền kinh tế và nhu cầu tái cấu trúc nhanh tạo ra sự tăng trưởng bền vững và nâng cao tính cạnh tranh. Sự cải tiến có thể được nhìn thấy trong các ngành công nghiệp và khu vực nhưng cải cách trên diện rộng của nền kinh tế, có sự tham gia của các doanh nghiệp Nhà nước (SOEs), chưa diễn ra như mong đợi.

Tăng trưởng

Suy thoái kinh tế toàn cầu tác động tới Việt Nam muộn hơn so với các nước khác trong khu vực. Mặc dù chính phủ đã có chính sách hạn chế ảnh hưởng, tuy nhiên, tác động này vẫn rất lớn và nhiều ý kiến cho rằng ảnh hưởng sẽ còn kéo dài hơn nữa. Chính phủ đã có những đóng góp rất lớn cho tăng trưởng GDP đạt mức 5,32% thông qua việc áp dụng các biện pháp chi tiêu công và biện pháp kích cầu mạnh mẽ. Kết quả này, mặc dù thấp hơn 0,86% so với năm 2008 nhưng vẫn giúp Việt Nam lọt vào danh sách những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Xu hướng của năm 2009 đã nối tiếp sang Quý 1 năm 2010, với mức tăng trưởng 5,83% mặc dù có gián đoạn sản suất công nghiệp trong dịp Tết Nguyên đán.

Năm 2009, lĩnh vực dịch vụ tăng trưởng đạt mức 6,63% trở thành ngành dẫn đầu của nền kinh tế trong khi sản xuất và chế biến lâm-thủy sản tăng trưởng lần lượt đạt 5,52% và 1,83%. Trong lĩnh vực sản xuất, sản xuất công nghiệp bị tác động mạnh mẽ do sự sụt giảm nhu cầu bên ngoài, trong khi đó lĩnh vực xây dựng lại tăng trưởng đạt 11,4%, bởi cho vay nhiều hơn, chi phí giảm và có nhiều dự án của Chính phủ về cơ sở hạ tầng. Khu vực dịch vụ đã phục hồi vào cuối năm 2009 sau khi phát triển chậm chạp hồi đầu năm do sự bất ổn định của tiêu dùng trong và ngoài nước. Ưu thế của khu vực dịch vụ và sản xuất vẫn giữ vững trong Quý 1 năm 2010, với mức tăng trưởng của dịch vụ là 6,64%, sản xuất 5,65% và chế biến lâm-thủy sản 3,45%.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP NHẤT CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

THS. ĐOÀN THÁI SƠN – Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Thời gian vừa qua, cùng với quá trình xây dựng đề án tái cơ cấu đầu tư công, tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước, Ngân hàng Nhà nước đang hoàn chỉnh Đề án tái cơ cấu lại  hệ thống các tổ chức tín dụng. Ngày 06 tháng 12 năm 2011, Ngân hàng Nhà nước chính thức công bố vụ hợp nhất tự nguyện đầu tiên giữa ba ngân hàng thương mại cổ phần (Sài Gòn, Việt Nam Tín nghĩa và Đệ Nhất) thành một ngân hàng thương mại cổ phần mới (NHTMCP).

Sự kiện hợp nhất 03 NHTMCP này là một trong những hành động cụ thể thực hiện đề án tái cơ cấu hệ thống các TCTD và chủ trương giảm nhanh số lượng các ngân hàng yếu kém, lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng, bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền. Việc hợp nhất các NHTMCP là quá trình phức tạp, liên quan đến lợi ích của nhiều bên và phát sinh nhiều vấn đề pháp lý cần xử lý. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi xin đề cập một số vấn đề pháp lý cần quan tâm, xử lý trong quá trình thực hiện hợp nhất các NHTMCP. 

1. Bản chất pháp lý của việc hợp nhất các NHTMCP

Theo quy định tại Thông tư 04/2010/TT-NHNN ngày 11/02/2010 của Ngân hàng Nhà nước (Thông tư 04), “hợp nhất tổ chức tín dụng” được hiểu là hình thức hai hoặc nhiều tổ chức tín dụng hợp nhất thành một tổ chức tín dụng mới bằng cách chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp sang tổ chức tín dụng mới, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của các tổ chức tín dụng bị hợp nhất. Như vậy, về bản chất pháp lý, hợp nhất các NHTMCP là việc hai hoặc nhiều NHTMCP hợp nhất với nhau thành một NHTMCP mới. Hệ quả pháp lý của hoạt động hợp nhất các NHTMCP là việc chấm dứt pháp nhân đối với các NHTMCP bị hợp nhất, đồng thời khai sinh một pháp nhân NHTMCP mới. Về mặt pháp lý, NHTMCP mới sẽ kế thừa toàn bộ quyền và
nghĩa vụ pháp lý của các NHTMCP bị hợp nhất, cụ thể bao gồm: (i) Quyền chủ nợ của các NHTMCP bị hợp nhất đối với các khoản cấp tín dụng, khoản đầu tư vào trái phiếu, chứng khoán nợ khác được chuyển sang cho NHTMCP mới; (ii) Quyền cổ đông, thành viên góp vốn, chủ sở hữu của các NHTMCP bị hợp nhất đối với các khoản góp vốn, mua cổ phần được chuyển sang NHTMCP mới; (iii) Quyền sở hữu đối với các tài sản của NHTMCP bị hợp nhất (như trụ sở, bất động sản, tài sản khác…) được chuyển sang NHTMCP mới; (iv) Các nghĩa vụ nợ đối với khoản vay, tiền gửi dưới mọi hình thức… của các NHTMCP bị hợp nhất cũng được chuyển sang NHTMCP mới. Hay nói cách khác, quyền của người gửi tiền tại các NHTMCP bị hợp nhất được bảo đảm. Việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đặc biệt là người gửi tiền đã  được pháp luật quy
định thuộc trách nhiệm của các NHTMCP liên quan; (v) Các quyền và nghĩa vụ khác theo hợp đồng/thỏa thuận của các NHTM bị hợp nhất được chuyển giao sang NHTMCP mới.

CUỘC CHIẾN THƯƠNG QUYỀN BÓNG ĐÁ: CÁCH ỨNG XỬ NÀO HAY HƠN?

NGUYÊN TẤN

Cuộc chiến về thương quyền bóng đá giữa VFF, VPF và VAG dù căng thẳng và đầy kịch tính nhưng rồi sớm muộn cũng sẽ có kết cục. Điều đọng lại rất đáng để suy gẫm trong vụ việc này có lẽ là ở cách hành xử của các bên.

Thói quen hành chính hóa

Bất đồng giữa các thế lực trong làng bóng đá chuyên nghiệp Việt Nam về bản hợp đồng chuyển giao quyền khai thác các giải bóng đá kéo dài 20 năm giữa VFF và AVG thực chất đã âm ỉ từ hơn một năm nay, kể từ khi các bên đặt bút ký kết vào hồi tháng 12-2010.

Tuy nhiên, cuộc chiến chỉ thực sự nổ ra khi VPF bất ngờ bằng một công văn “bật đèn xanh” cho phép hệ thống đài truyền hình VTV được phát lại các trận bóng đá thuộc các giải đấu chuyên nghiệp Việt Nam.

Đáng nói là sau đó đài truyền hình VTC cũng nhập cuộc phát lại trận bóng đá thuộc một trong các giải đấu nêu trên với lý do đã được VPF “cấp phép”. Thậm chí, trả lời báo chí về việc này, ông Vũ Quang Huy, Phó giám đốc VTC khẳng định  rằng “VTC truyền hình trực tiếp có sự chấp thuận của đơn vị tổ chức giải là VPF và chúng tôi đã làm đúng theo chỉ dẫn phối hợp với VTV chọn trận phát sóng. Nếu AVG muốn kiện thì cứ kiện VPF” (Pháp Luật TPHCM, 9-1-2012).

Trong quá trình tranh chấp, VPF đã gửi công văn đến ba bộ Tư pháp, Thông tin Truyền thông và Văn hoá Thể thao Du Lịch nhờ giải quyết. Tương tự, AVG cũng gửi đơn cầu cứu lên Bộ Văn hoá Thể thao Du Lịch. Và mới đây, Bộ Văn hoá Thể thao Du Lịch đã phải lập một đoàn thanh tra để xem xét bản hợp đồng nói trên.

Của Caesar hãy trả cho Caesar!

Trước hết nói về hành động “bật đèn xanh” đơn phương của VPF cũng như hành vi hưởng ứng nhanh nhảu của VTC. Theo một số ý kiến thì những cách ứng xử này chưa phải thật khôn ngoan, thậm chí có thể gây nên những rủi ro không đáng có.

NĂM TRỤ CỘT ĐỂ HƯỚNG TỚI TƯƠNG LAI

TS NGUYỄN ĐỨC THÀNH – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) – Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội

Tư duy duy lý, văn hóa dân chủ, kinh tế thị trường, xã hội dân sự và quan trọng hơn hết, Nhà nước pháp quyền là năm trụ cột được đặt ra như là định hướng cho tương lai. Năm trụ cột này là tiền đế cho một xã hội sáng tạo, làm nên một đẳng cấp của một dân tộc…

Mục tiêu trong tương lai của Việt Nam, như vẫn được xác định là “dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh”, phản ánh một lý tưởng tương đối phổ quát, liên quan đến những giá trị căn bản lâu dài của xã hội và con người nói chung. Những mục tiêu này có thể áp dụng cho nhiều nước khác nhau, với chính thể, tôn giáo và trình độ phát triển khác nhau. Với một nước Việt Nam đạt được những mục tiêu phát triển như thế, hẳn chúng ta sẽ có được tầm quan trọng như chúng ta đáng phải có trên trường quốc tế. Thế nhưng, câu hỏi rất quan trọng và cũng rất thực tế, đó là, để thực hiện được mục tiêu này, chúng ta cần đạt được qua những điều kiện trung gian nào?

Để trả lời câu hỏi này, người ta buộc phải suy nghĩ nhiều hơn về những điều kiện cụ thể của Việt Nam, về yếu tố lịch sử, thể chế hiện thời, mô hình kinh tế và cấu trúc xã hội. Đồng thời, chi tiết hơn nữa là những chính sách phát triển tương ứng trong từng lĩnh vực, từ giáo dục đến kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng.

Trong bối cảnh thực tế của Việt Nam hiện nay, tôi cho rằng chúng ta cần vun đắp được năm trụ cột để có một tương lai phát triển bền vững hướng đến mục tiêu đã đề ra.

Thứ nhất, cần xây dựng được con người Việt Nam có tư duy duy lý. Mặc dù con người về căn bản là tư duy theo logic, nhưng không phải dân tộc nào cũng đạt được trình độ tư duy duy lý. Trong lịch sử lâu dài của các dân tộc, có lẽ phương Tây chỉ tách ra như một nhóm nhỏ có tư duy duy lý từ thời đại Khai sáng. Nhiều người cho rằng thành tựu vĩ đại của sự duy lý phương Tây là khoa học máy móc hiện đại, là nhận thức về thế giới bằng khoa học rõ ràng khách quan. Nhưng tôi cho rằng thành tựu quan trọng hơn nhiều là thiết kế và tạo dựng được một xã hội, trong đó có những thiết chế cho phép khống chế được mối quan hệ duy cảm giữa người với người. Trên cơ sở đó, tạo điều kiện cho một xã hội to lớn và phức tạp hoạt động trôi chảy. Người Việt Nam vẫn nổi tiếng là một dân tộc duy cảm, trọng tình hơn lý. Điều này hẳn đã giúp người Việt có sức mạnh quật cường khi bị đẩy đến chân tường. Nhưng trong một thế giới ngày càng đa dạng, quan hệ kinh tế – chính trị ngày càng phức tạp, với quy mô dân số to lớn, cần nhiều hơn lối tư duy duy lý để trật tự xã hội được duy trì và quyền lợi của dân tộc được bảo đảm. Một ví dụ là tinh thần tôn trọng giao kèo, thực hiện hợp đồng hay tuân thủ các quy định chung. Để con người Việt Nam duy lý hơn, chúng ta cần nền giáo dục thực tế và hiện đại hơn, cũng như việc điều chỉnh hệ thống chính sách về giáo dục, văn hoá, xã hội, hay tín ngưỡng của chúng ta ngày hôm nay.

VƯỚNG MẮC TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

THS. TRẦN VĂN DUY – Bộ môn Luật Kinh tế, Học viện Chính sách và Phát triển

THS. NGUYỄN HƯƠNG LAN – Ban Pháp chế BIDV

I. Vướng mắc trong giải quyết hợp đồng vay tài sản

Trong thời gian qua, do áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và hướng dẫn của Toà án nhân dân (TAND) tối cao nên việc giải quyết tranh chấp dân sự về hợp đồng vay tài sản (HĐVTS) của ngành Toà án đã có sự biến chuyển tích cực: giảm tỉ lệ bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm sửa án, huỷ án; các bản án có hiệu lực pháp luật cũng ít sai sót nên tỉ lệ án bị giám đốc thẩm cũng giảm nhiều. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây (từ năm 2005 đến nay), các Toà án đã gặp một số khó khăn, vướng mắc khi giải quyết tranh chấp về HĐVTS.

Thứ nhất, sự biến tướng của hợp đồng vay tài sản

HĐVTS do các đương sự ký kết bị biến tướng thành hợp đồng dân sự khác (giả tạo) nhưng lại được chính pháp luật dân sự thừa nhận khi phát sinh tranh chấp. Đơn cử như TAND Thành phố Hồ Chí Minh phát hiện nhiều vụ án dân sự về HĐVTS nhưng khi thực hiện giao dịch thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải ký kết dưới dạng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà. Đồng thời, bên cho vay thu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên vay. Khi đến hạn trả nợ, nếu bên vay không trả vốn và lãi thì bên cho vay yêu cầu tiến hành thủ tục mua bán nhà (hoặc hợp đồng đặt cọc mua bán nhà). Khi giải quyết những vụ này, nguyên đơn có nhiều thuận lợi hơn về chứng cứ (do các chứng cứ này đã được công chứng hoặc chứng thực) và thường được Toà án chấp nhận yêu cầu của họ, cho dù Toà án biết rõ đó là hợp đồng giả tạo để che giấu một hợp đồng khác. Lãi suất trong các hợp đồng này thường rất cao so với quy định của Điều 476 BLDS năm 2005. Ví dụ như vụ bà Nguyễn Thị Đ ở Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh từng mất nhà vì vay tiền của một người chuyên cho vay nặng lãi tại khu vực Hoà Hưng. Bà kể: “Lúc mới vay chủ nợ dễ dãi lắm, cần bao nhiêu tiền cũng đưa ngay. Lúc tôi không có tiền để đóng lãi cũng được bà ta đưa tiền để đóng lãi lại cho bà ta. Khi nợ lên đến hơn 500 triệu thì bà ta mới gộp mấy cái giấy nợ nói giờ phải viết lại thành giấy bán nhà”. Nghe giải thích của chủ nợ là ký giấy bán nhà chỉ trên hình thức mà thôi, nên bà Đ đã tin tưởng. Nào ngờ mới quá hạn trả nợ có mấy ngày là chủ nợ trở mặt đòi lấy nhà. Bà Đ không chịu nên bị kiện ra toà và bị toà tuyên thua kiện, phải bán nhà cho chủ nợ với giá chỉ bằng một nửa giá thị trường.

Sở dĩ bên cho vay buộc con nợ phải ký hợp đồng bán nhà (thường là giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường) là nhằm bảo đảm lợi ích của bên cho vay, thường là những đối tượng chuyên cho vay nặng lãi. Nếu chỉ ký hợp đồng thông thường với lãi suất cao, khi người vay không trả được nợ, bên cho vay kiện ra Toà án thì Toà án thường tuyên buộc con nợ phải trả nợ gốc và lãi với mức lãi suất tính tối đa cũng chỉ bằng 150% mức lãi suất cơ bản của Ngân hàng quy định. Chính vì vậy, để “cột” nghĩa vụ của con nợ, chủ nợ thường ép con nợ phải ký giấy bán nhà, nếu không trả được nợ thì sẽ mất nhà. Vì thế, theo chúng tôi, khi tiến hành thu thập và đánh giá chứng cứ trong các hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, nếu có đủ chứng cứ để kết luận những hợp đồng trên giả tạo thì Toà án có thể áp dụng các quy định của Điều 129 và Điều 137 BLDS năm 2005 để tuyên bố vô hiệu và chuyển sang xét xử HĐVTS với lãi suất cơ bản để buộc bên vay trả cho bên cho vay.